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房价里有多少秘密淘金问题房产的启示房地产

2018-11-30 21:00:12

房价里有多少秘密? 淘金“问题”房产的启示_房地产

房价里有多少秘密?恐怕除了开发商很少有人能讲清楚。北京仁和律师事务所目前正在琢磨一件另类的购房计划。 2009年2月,事务所的律师孟宪生和陈飞获得信息,北京市第二中级人民法院正在处理一起对房地产开发商的诉讼案件。在这个案件中,2000年,某开发商通过做假按揭向银行套现资金,后来捂盘炒房,到2004年初,开发商资金链断裂导致按揭断供,本息共计欠银行1亿元。银行随后将这笔负债以近五折的价格出售给东方资产管理公司。东方资产管理公司将开发商告上法庭,要求其以房抵债。2008年3月,法院终审判决东方资产管理公司获得这笔债权的求偿权。 开发商用于抵债的这批房产位于北京市东五环地铁一号线管庄附近,共120套左右,户型在平米不等。 "我们听到这笔债权在法院处理的消息后,初的设想是组织有购房需求的人,先购买这笔不良贷款的债权,然后再从开发商那里换取这120套房。"陈飞说,"不过,首先要搞清楚这些房子是否有法律风险和法律问题,比如是否存在一房多卖问题,这些调查花费了一定的时间。" 2009年4月1日,他们终于开始公开征集这120套房的团购者。因为房产是不良资产,如果能顺利买到房,通过估算,每平方米的价格将在4980元到5800元之间,这比当时同一地区的二手房价格低3000元左右。 公布消息后,一时间吸引了不少购房者。"遗憾的是,在短短10天内,想征集120人、每人预付一次性购房款50万元并非易事。消息公布后,另外一家资金雄厚的资产管理公司看到了其中的商机,马上从东方资产公司处低价收购了这笔债权。" 新的债权方正准备要求法院继续执行诉讼,将开发商的房产进行拍卖。尽管债权再次转让会增加成本,导致购房者终支付的费用增加,但陈飞他们还是愿意等待并参与法院对这批房子的拍卖。"就目前的情况看,拍卖价格可能会涨到每平米7000元左右,但仍会比市面二手房低1000多元。我们认为仍有参与价值。"陈飞说。 如此购房,陈飞他们有自己的考虑。 以他们的经验,目前北京四环以内的商品房中,大部分是开发商在2004年"土地招拍挂大限"之前拿的地。因此,这些房不论是土地成本还是建筑成本都非常低。以这次拍卖的房产为例,实际成本应该在4000元左右。这几年房价上涨,积累了不小的利润。 陈飞分析:"今年初北京楼市出现回暖现象,但可能未必像看起来那样繁荣,不论是死扛还是谋取更多利润,开发商做假按揭的情况肯定有。实现利润的前提是要变现,开发商假按揭买的房一旦找不到那么多购房者,资金链就有可能断裂。" 数据显示,仅今年1至2月,全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件,同比上升15.56%。

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